Les acteurs de l’habitat se sont réunis le mercredi 18 octobre 2017 dans les locaux de l’AROSHA pour témoigner de leurs analyses des annonces faites sur le Projet de Loi de Finances 2018 (PLF2018).
Suite à une présentation des éléments de contexte et d’un décryptage des mesures par l’AROSHA, élus locaux, organismes HLM, associations et partenaires ont rappelé leurs enjeux et leurs points de vue locaux face à ce projet de Loi lors de deux tables rondes et d’échanges avec les nombreux participants (autour de 90 personnes présentes).

Télécharger le Dossier Repères n°3 sur le Projet de Loi de Finances

Contexte

Le logement social : un secteur productif

La production de logements sociaux a atteint un rythme inégalé depuis les années 70.

Nouvelle-Aquitaine :

2ème région de France en taux de développement du parc social.
Près de 1,5 milliards d’euros investis chaque année dans la construction (locatif et accession) et la réhabilitation.
Plus de 10 000 agréments en 2016
31 % de PLAI

Un effet levier sur l’argent public

Les organismes participent directement au financement du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU) et du Fond National des Aides à la Pierre (FNAP). Pour 1€ d’aides à la pierre, 55 € sont investis dans la production neuve. Entre autres moyens d’auto-financement, les organismes ont mis en place une mutualisation qui permet de dynamiser leurs fonds propres.

Rappelons que la politique du logement en France rapporte plus qu’elle ne coûte (60 Mds€ pour 40Mds€) (source : M. Mouillard) et engrange des coûts évités pour la société : chômage, cohésion sociale, lutte contre l’exclusion…

"41 milliards dans la politique du logement, ça nécessite une réforme, posée, concertée. Une économie d’ 1,7 milliards ne règlera rien."

Muriel BOULMIER, Présidente de l’AROSHA et de l’URHlm Nouvelle-Aquitaine

La stratégie logement du gouvernement

Cette stratégie a été présentée le 20 septembre 2017 avec un des objectifs affichés de créer un choc de l’offre dans les zones tendues : « construire plus, mieux et moins cher ».

Les moyens mis en avant sont de rendre le foncier plus accessible par un abattement fiscal sur les plus-values pour cessions de terrains en zone tendues, un allégement des normes réglementaires « zéro nouvelles normes techniques dans la construction » et d’accélérer les projets par la lutte contre les recours abusifs sur les permis de construire.

Répondre aux besoins de chacun et protéger les plus fragiles

Cette adaptation à la diversité des situations serait rendue possible par la création d’un bail mobilité dans le parc privé et un réexamen de la situation des ménages tous les 6 ans pour les nouveaux entrants dans le parc social. Dans les zones les plus tendues, le choix a été fait de maintenir le PINEL et le PTZ+ impactant les marchés social et privé tout comme avec le plan « Logement d’abord » avec 40 000 logements PLAI et 10 000 logements de pensions de famille créés par an auxquels s’ajoute une production de 80 000 logements étudiants. Enfin, la stratégie présentée vise à inciter la vente des logements Hlm.

Améliorer le cadre de vie

L’objectif d’amélioration du cadre de vie serait assuré par le renforcement des moyens du PNRU et l’accélération de la rénovation et de la mise aux normes des logements dans les centres des villes moyennes.

Objectif : une loi logement adoptée à la mi-2018

Des choix budgétaires qui reposent sur des postulats :

« La politique du logement n’est pas efficace »
Plus de 2,5 millions de logements Hlm construits depuis 1973 en France et des loyers de 40% à 50% inférieurs au marché, ainsi que 50% des ménages accueillis dans le parc social sous le seuil de pauvreté.

« La politique du logement coûte cher à l’Etat »
Sur 42 milliards d’euros, la moitié sont des dépenses budgétaires. Sur 18,2 milliards d’euros d’aides au logement, 8 vont aux locataires du parc social.

« Les organismes ont des ressources disponibles »
La trésorerie des organismes Hlm représente 2,5 mois d’activité (gestion, construction, réhabilitations). L’autofinancement dégagé est réinvesti dans la construction neuve et la réhabilitation du parc.

« Un effet inflationniste de l’APL sur les loyers »
L’APL n’est pas inflationniste, les loyers sont règlementairement fixés et encadrés.

" On nous dit que la politique du logement a été inefficace parce qu’il y a 4 millions de mal logés. Oui, mais 15 millions d’habitants en plus depuis 25 ans et un taux de chômage qui a doublé. La qualité du Logement en France s’est largement améliorée. Un tas d’or ? La trésorerie est employée dans le montage des opérations de construction neuve et de rénovation/réhabilitation, avec de 10 à 20% de fonds propres par opérations, il faut donc dégager des marges. Sur les dix dernières années, l’augmentation des loyers a été de 12%, contre 16% d’inflation. Moins d’autofinancement et le maintien de l’entretien, induira un impact fort sur le volume de la construction neuve. Nous avons un volume non négligeable d’opérations en collaboration avec des promoteurs privés."

François DE WAROQUIER, Directeur de mission Domofrance et directeur d’Habitelem

"Nous avons absorbé les évolutions de la société et les avons amorties : vieillissement, séparations des couples, doublement du chômage. Nous logeons les plus modestes."

Muriel, BOULMIER, Présidente de l’AROSHA et l’URHlm Nouvelle-Aquitaine

"Les bailleurs n’ont pas su vendre leur différence, il faut redire qu’ils exercent des missions de service public, contrepartie de l’argent public investi. On est parti du constat que le logement social coûte cher. Une politique ne se mesure pas seulement à ce qu’elle coûte mais aussi à ce qu’elle rapporte à la société. Il faut renégocier ces missions de service public, pas discuter du montant des compensations."

Jean-Louis COSTES, Maire de Fumel et ancien député

Des premières mesures budgétaires

Une diminution de l’APL de 5€ / mois dès le 1er octobre 2017 pour tous les bénéficiaires, sans compensation
Une baisse des enveloppes d’aide à la pierre de 20% dès la programmation 2017

"Les collectivités locales ne compenseront pas. Avec des aides à la pierre en baisse de 20% en 2017, comment va-t-on construire en zone tendue ? La cohésion des territoires est gravement menacée mais au moins, on a réussi à créer la cohésion des acteurs."

Arnaud DELLU, Président de la commission des finances du Conseil Départemental de la Gironde

Une mobilisation des acteurs et des partenaires du mouvement Hlm

AU NATIONAL

De nombreuses organisations et représentants professionnel ont des positions publiques sur les mesures annoncées : FFB, AMF, ADF, AdCF, associations de locataires, promoteurs… De même, des pétitions nationales ont été lancées : « Sauvons le logement social » (plus de 27 000 signatures), « Vive l’APL » (plus de 3 000 signatures).

AU LOCAL

Une motion a été proposée par l’URHlm Nouvelle-Aquitaine et soutenue par les collectivités locales et les partenaires. En parallèle, une motion a été portée par 10 Présidents de Conseils Départementaux de Nouvelle-Aquitaine demandant l’abandon des mesures annoncées. D’autres acteurs de l’habitat ont pris la parole publiquement dans les médias ou dans des manifestations et évènements pour soutenir les organismes Hlm et le modèle généraliste actuel.

Consultez la revue de presse locale (en bas de page)

Premiers signataires de l'Appel des collectivités - Congrès USH 2017

"L’action des organismes n’est pas qu’une donnée budgétaire. Les poncifs refont surface alors que nous créons de la valeur dans les territoires."

Emmanuel PICARD, Directeur général de Mésolia

Le PLF : les principales mesures

Le volet logement du projet de loi de finances 2018

Mission Cohésion des territoires

Les autorisations d’engagement sont en diminution de 11,4%. Les aides personnelles concentrent l’essentiel de la baisse de crédits (-1,9 Md€) et une baisse des crédits de paiement de l’ordre de 10 %.

« Urbanisme, territoires et amélioration de l’habitat »

En 2017, l’Etat avait inscrit une contribution au FNAP de 200 millions d’euros, réduite de près de moitié par décret au cours de l’été. Pour 2018, la contribution prévue pour l’Etat s’élève à 50 millions d’euros.
Pour les évolutions des autres enveloppes budgétaires : une contribution de la CGLLS au FNAP portée pour 2018 à 375 M€ , contre 270 M€ en 2017 ; une contribution supplémentaire de l’Etat de 110 M€ pour le financement de l’ANAH.

L’action « Urbanisme et aménagement » évolue aussi dans la redistribution de ses crédits. Les autorisations d’engagement sont en baisse de 45 % principalement par la suppression du dispositif d’aide aux maires bâtisseurs (80 M€ en AE en 2017). Les crédits affectés à la prévention de l’exclusion sont également en baisse de 18 % (prestation versée directement aux personnes âgées ou handicapées, actions en faveur des gens du voyage). Une augmentation de 13,5 % des crédits relatifs à l’hébergement et au logement adapté est prévue.

« Rénovation urbaine et amélioration du cadre de vie »

L’engagement annoncé de l’Etat est d’apporter 1 milliard d’euros supplémentaire sur la durée du NPNRU. Annoncé le 6 octobre 2017, le PTZ serait prorogé pour 4 ans dans les zones A et B1 (construction neuve) et maintenu pour 2 ans sur 20% du prix d’achat (contre 40% en 2017) dans les zones B2 et C. Enfin, le dispositif Pinel (art.39 PLF) serait prolongé pour 4 ans en zones A et B1 avec évaluation du dispositif à mi parcours et arrêté en zones B2.

"L’effet domino a déjà commencé. La suppression du prêt à taux zéro en zone B2 d’ici deux ans compromet nos projets d’accession sociale à la propriété pour les jeunes ménages. Il nous faut de la stabilité sur les années futures. Dans l’incertitude, nous ne pouvons pas prendre le risque de lancer de nouveaux projets."

Gérard DEBAIL, Maire de Narosse, commune de la communauté d’agglomération du Grand Dax

"Devant ces mesures, on se pose la question de savoir ce qu’il faut protéger : ceux qui sont dehors et qui attendent, ceux qui sont dedans et qui ont droit au maintien de la qualité, ce choix est un choix inacceptable."

Sigrid MONNIER, Directrice générale de Gironde Habitat

Article 52 : les principales mesures

Instauration d’une Réduction de Loyer de Solidarité (RLS) dans le parc social pour les ménages percevant l’APL pour 1,73 à 1,9 Mds d’euros.
Réduction de l’APL versée par l’Etat de 1,7Mds d’euros,
Suppression des allocations accession
Gel des loyers en 2018, même en cas de réhabilitation importante.
Pas d’indexation automatique de l’APL en 2018,
Extension du Supplément de Loyer de Solidarité (SLS) dès le 1er euro
Annonce de la création d’un dispositif de mutualisation financière entre organismes pour « compenser » l’impact des baisses de loyer. Soit co-construit, soit géré par la CGLLS.

"L’inquiétude sur le maintien des objectifs de production est réel. Nous produisons déjà très majoritairement sur les communes SRU. 2,4 Md d’encours de garanties d’emprunt, ça fait réfléchir à la suite au regard des annonces. Le président de la métropole a écrit au premier ministre."

Karine GESSNER, Directrice Habitat Bordeaux Métropole

Zoom sur la réduction de loyer de solidarité (RLS)

La réduction du loyer de solidarité (RLS) s’appliquerait aux ménages sous plafonds de ressources calqués sur ceux de l’APL, calculée en fonction de la taille du ménage (moyenne estimée : 63€ /mois /ménage), fixée chaque année par arrêté.
N.B : les logements-foyers sont hors du dispositif.

"Le gain que peuvent faire les locataires sera infime par rapport à perte de qualité. La baisse des loyers met en danger le logement social pour les générations futures. Baisser les plafonds d’attribution, supprimer la marge sur le SLS, c’est renoncer à la mixité sociale. Favoriser la vente Hlm pour compenser le désengagement de l’Etat est une catastrophe. Je tire mon chapeau aux OLS qui ont montré leur engagement en faveur du droit au logement à travers leurs réactions aux annonces."

Anny LARTIGUE, réprésentante des locataires pour la CNL

Les mesures de compensation envisagées

Les mesures de compensation envisagées présentées ne sont pas à la hauteur de l’impact économique engendré par les mesures de coupe budgétaire afférentes au PLF2018 ; ont été abordés :

Le maintien du taux du livret A à 0,75% pendant 2 ans
La simplification des normes
L’allongement des durées d’emprunts contractés par les organismes Hlm (durée actuelle : 40 à 50 ans)
Une incitation à augmenter la vente du patrimoine HLM
Le SLS au 1er euro
Un dispositif de mutualisation de la perte de recettes à organiser entre organismes Hlm avant le 1er avril 2018. (Perte globale = ¾ de la capacité d’autofinancement de l’ensemble des organismes)

Le gel du livret A pendant deux ans, comme le surloyer, ne peut être une compensation financière durable à la baisse des loyers. De plus, l’annonce a été faite d’un gel de tous les loyers pratiqués et de loyers maximums dans le parc social en 2018. Le gel s’appliquerait même en cas de réhabilitation importante remettant en cause des projets de réhabilitation. Au 1er janvier 2018, le Supplément de Loyer de Solidarité s’appliquera dès qu’un ménage dépassera le plafond de ressources de son logement. En ex-Aquitaine, cette mesure concernerait moins de 5% des ménages alors qu’actuellement, moins de 1% des ménages sont assujettis au SLS (essentiellement des ménages âgés dont la situation financière et/ou familiale a progressivement évolué).

"Nous sommes inquiets pour nos centres et nos bourgs, nous allons accentuer la fracture territoriale que nous retrouvons dans les urnes à chaque élection. Je trouve dommage qu’on ne parle pas davantage d’encadrement de loyer dans le logement privé. Le logement social, c’est celui qui loge les plus démunis et répond à un choix de société. L’argent des bailleurs ne va pas au CAC 40 mais au territoire et à ses habitants."

Marie-Claude VARAILLAS, Vice-Présidente de conseil départemental de la Dordogne, chargée du logement

"La vision macro-économique fait beaucoup de mal, il faut regarder le rendement des milliards investis sur les territoires, le service apporté aux locataires. L’impact sur la construction neuve se produira dès 2018. Il va falloir commencer à arbitrer dès maintenant. Nous allons abandonner des opérations envisagées avec les promoteurs."

Emmanuel PICARD, Directeur général de Mesolia

Décryptage

Analyse et impact de la RLS et baisse de l’APL

Chaque ménage du parc social bénéficiant d’une RLS voit en parallèle son APL diminuer d’un montant quasiment égal à la baisse de son loyer (90 à 98%)

Cette baisse s’ajouterait à la baisse de 5€ de l’APL pour tous les bénéficiaires depuis le 1er octobre et non compensée par une baisse de loyer.

Avec une RLS forfaitaire, un effet sur le pouvoir d’achat différent selon le profil des ménages et le montant d’APL perçu : les ménages percevant le moins d’APL (< à la RLS) sont les plus favorisées.

Une mesure qui permet 1,7 Mds d’euros d’économies pour l’Etat, et qui marque une inflexion forte vers le « loyer à la personne » plutôt que le modèle en vigueur du « loyer d’équilibre » à l’opération.

"La première opération que je reporte est un projet de 29 LS dans une opération de 50 en commune SRU. Les territoires défavorisés seront les premiers à payer."

Joël Le Goff, Directeur général d’Agen Habitat

"Pour les opérations de plus de 2000 m2, il y aura bien évidemment des difficultés pour les promoteurs, nous en sommes marris."

Alain FERRASSE, Président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers Nouvelle-Aquitaine

Une réduction de 60 € de recettes mensuelles non compensées par logement avec APL représente…

"Nous sommes très inquiets, nous commencions à peine à sortir depuis début 2017 d’une période de crise longue et douloureuse. Ces mesures vont entraîner une tension énorme sur les prix dans des entreprises déjà fragiles. Nous appelons au dialogue entre les pouvoirs publics et les acteurs."

Daniel Ridoret, Vice-président de la FFB Nouvelle-Aquitaine

"Nous allons renoncer à des réhabilitations, à une opération ANRU. Nos réhabilitations représentent pourtant 12% de l’activité des entreprises du territoire."

Maryline PERRONNE, Directrice générale d’XL Habitat

"Il va y avoir un effet domino sur les prestataires et associations d’insertion, sur les partenaires de l’IAE, … qui auront moins de commandes permettant l’activité des publics précaires. Notre partenariat porte aussi sur les actions innovantes que nous partageons avec les bailleurs. Nous ne sommes pas conservateurs, nous sommes avant-gardistes et innovants ... et nous soutenons les bailleurs sociaux."

Marie BIDET, déléguée régionale FAS

Prise de parole de Marie BIDET, directrice de la FAS

La suppression de l’APL accession

La suppression de l’APL Accession pour tous les bénéficiaires à compter du 1er janvier 2018 donne une économie annuelle attendue pour l’Etat de 65 millions d’euros. De même, l’allocation de logement familiale et l’allocation de logement sociale pour les accédants sont supprimées.

Le volume moyen des PSLA agréés entre 2014 et 2016 en ex-Aquitaine est de 735. Il est essentiel de rappeler que l’APL Accession permet de diminuer de 1,7 à 2 points le taux d’effort des ménages accédants (Cours des Comptes). C’est donc par cette mesure une possible remise en cause du projet d’accession à la propriété de 35 000 ménages bénéficiaires par an, dont 65% sont localisés en zone détendue, ainsi que la remise en cause de nombreuses opérations PSLA pour les organismes Hlm.

"On va jeter avec cette Loi de finances, 20 ans de construction de la mixité sociale. Dans cinq ans, il faudra remettre des rustines qui coûteront bien plus chers à la société."

Muriel BOULMIER, Présidente de l’AROSHA et de l’URHlm Nouvelle-Aquitaine

"On a pendant six ans travaillé avec les bailleurs pour monter des projets en milieu rural, on a fait l’analyse des territoires et des besoins en logement. L’Etat a signé notre PDH et notre PDALHP, quid de ce travail de six ans ?"

Sophie PIQUEMAL, Conseillère départementale de Gironde et Présidente de la commission Habitat et logement

Une Loi de Finances qui interroge :

Le modèle généraliste du logement social et la mixité sociale :

comment maintenir l’attractivité du parc si perte de la capacité à investir ?
Une baisse des rythmes de production, cela équivaut à une baisse des possibilités d’accueil pour les ménages modestes.

La capacité des territoires à mener leurs politiques de l’habitat et d’aménagement du territoire : le risque d’un renforcement des fractures territoriales

par l’impact sur les organismes très dépendants de l’APL sur les territoires les moins tendus,
un maintien d’opérateurs locaux sur l’ensemble des territoires remis en question
Comment maintenir une production et une réhabilitation de haute intensité sur la Métropole et la zone littorale ?

Des milliers d’emplois directs ou indirects dans les organismes Hlm et les entreprises du BTP.

Table ronde "Cohésion des territoires ?"

"Aucun territoire n’est épargné par les évolutions annoncées. Dans les centres anciens, il y a des injonctions contradictoires. Le programme de requalification des centres villes : des choix sont faits par les organismes de logement social d’intervenir dans les centres anciens, ce qui mobilise beaucoup plus de fonds propres (20 à 25%). On ne peut pas définir une politique de reconquête des centres villes si on ne donne les moyens aux organismes de logement social, qui en sont un opérateur essentiel."

Benoît GANDIN, Directeur général d’Incité

"Tout ce qui se passe actuellement va donner une vacuité totale au politiques contractuelles locales. Les CUS n’auraient aucun sens si on les rédigeait dans le contexte d’incertitude actuel."

Muriel BOULMIER, présidente de l’AROSHA et de l’URHlm en Nouvelle-Aquitaine

Quels effets ?

Des politiques locales de l’habitat (PLH, PDH…) qui seraient frappées par la moindre capacité des organismes Hlm à investir dans la production, la réhabilitation et l’entretien du patrimoine.

Des projets de renouvellement urbain qui devraient être réinterrogés.

Pour les locataires : des risques sur la qualité de service et une remise en cause de la mixité sociale par la perte de l’attractivité du parc.

Des effets dominos sur le secteur de la construction (moins de projets de construction ou de réhabilitation), ce qui correspond à une baisse des carnets de commande (- 670 millions d’euros de travaux), la fragilisation du tissu des PME et un impact sur la promotion privée (achats des organismes en VEFA).

"L’évaluation des politiques publiques est quelque chose d’indispensable et de nécessaire. Quand on veut réformer, on met les acteurs autour de la table. Nous avons deux missions : construire là où la demande est forte mais également aménager le territoire et intervenir dans des territoires diffus. On risque de ne plus être présents. Notre organisme a pourtant pris ces trois dernières années des décisions de non augmentation des loyers alors que la règlementation l’aurait permis."

Philippe ETCHEVERIA, Directeur général de l’Office 64 de l’Habitat

"La fracture territoriale va s’accentuer parce que les opérateurs privés ne viennent que sur des territoires où il y a du potentiel. Si les élus locaux veulent mettre en place des politiques de l’habitat, avec qui vont-ils les construire ?"

Jean-Louis COSTE, Maire de Fumel et ancien député